21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道
因“圍標風波”被禁入三年后，中海地產重回上海公開土地市場，并帶來了一宗大手筆的投資。
10月24日，中海地產聯合上海西岸以底價摘得徐匯龍華的一宗地塊，總價約240億元。這是一宗集住宅、租賃、商業、辦公、科研等多種業態的綜合型地塊，成交總價不僅刷新了上海今年的“地王”記錄，在全國同樣排名前列。
這也是中海今年摘得的第三宗總價超過百億的地塊——在此之前，中海分別在廣州、深圳拿下兩宗總價超百億的地塊。
縱觀中海所摘得的高總價地塊，除了具有顯著的區位優勢外，還有一個特征是開發周期較長且涉及業態較多，這是中海近年來在不斷補齊的短板。在“后房地產開發時代”，中海地產亟需提升持有型業務的經營能力來挖深護城河。
市場競爭激烈， “財務穩健安全”的中海不能夠再拘泥于既有的標簽，“十八般武藝”，樣樣都要精通。
圍獵“地王”
中海地產摘得這宗地塊，對集團上下是一種極大的鼓舞。
在中海的業務版圖中，上海具有相當重要的分量。即便在過去三年，受到“圍標風波”影響中海地產被禁入上海公開市場，它也沒有放棄在上海的投資機會，而是通過借道城市更新等入局。
三年后，中海地產重回上海公開市場，此時的競爭已經不如三年前激烈，中海地產也得以更從容地獲得最佳投資機會。這次240億元摘得的徐匯龍華地塊，中海聯合體是以底價摘得，意味著參與這宗地塊競爭的僅有中海聯合體一家。目前這類超過百億的地塊，能夠參與競爭的房企已經不多了。
一位總部位于華南的國企地產人士告訴21世紀經濟報道記者，“現在拿地的企業就算都是國企央企，但是企業之間也還是不同的。現在很多企業資金鏈不那么充裕，總價高的地塊一掛出來就知道誰會去拿，中海、華潤這種頭部央企的贏面比較大。”
徐匯龍華這宗地塊，在未來五年將為中海地產貢獻相當的業績。
在成功拿地之后，中海地產及中海地產的母公司中國建筑分別發布公告，對投資這宗地塊進行了更為詳細的披露。
據中國建筑披露，這一項目總占地面積約13.5萬平方米，開發建設周期預計5年，中海與合作方按照85%：15%的股權比例成立項目公司合作開發該項目。
中國建筑強調，這一項目位于上海徐匯核心地段，規劃能級高，發展潛力大，符合公司投資優選方向。中海地產參與這一項目投資開發建設，有利于加強其在不動產開發及城市運營方面的戰略布局，進一步提升其在上海區域市場的影響力、引領力及品牌號召力。
中國建筑還稱，這宗投資是在當前市場狀況下，結合實際并充分考慮了風險因素基礎上進行的投資決策。
拓寬邊界
徐匯龍華地塊是中海今年拿下的第三宗超百億“地王”。今年6月，中海以125億元的總價拿下深圳灣的絕版地塊；三個月后的9月，中海地產在廣州出手128億元，拿下海珠區一宗地塊。
中海地產這幾年來的戰略，歸結而言，就是“逆周期擴張”。在今年中期業績會上，中海董事局主席顏建國還強調，今年下半年將加大核心城市的投資，中海地產未來的擴張策略，一是抓住土地市場競爭強度降低的機遇，持續投入資源，進一步強化在主流城市的競爭優勢，提升市場份額；二是抓住行業洗牌的機遇，捕捉同業并購的機遇。
這三宗超百億地塊，就是中海地產擴張策略的最好注腳。需要看到的是，中海地產在上海、廣州和深圳所摘得的均是綜合型地塊，這也就意味著，中海地產不僅要做開發即售型業務，也要費心經營持有型業務。這對中海是挑戰也是機遇。
一位不愿具名的房企分析師對21世紀經濟報道記者分析稱，“幾家頭部企業中，華潤各方面都很均衡而且有多種多樣的勾地方式，商業地產業務是國內做得最好的房企之一，體育場館運營也有標桿項目。中海這些方面不如華潤，所以只能去公開市場‘拼刺刀’，但是現在好地塊對企業綜合能力要求也不低，中海也得提升自己。”
在房地產行業高速發展的階段，中海地產專注于開發業務并對商業、辦公等持有型運營業務意興闌珊。
從商業邏輯而言，那時候開發業務的毛利率動輒超過20%，中海地產憑借出色的財務管控就能夠獲取傲視同行的利潤。然而今時不同往日，開發業務毛利率持續走低，市場天花板也已不可破，中海地產需要更穩妥可行的增長路徑。
客觀看待，中海過去對利潤指標的苛刻和標準化的開發模式，某種程度上讓它在產品的升級研發上以及持有型業務的投資上跑慢于同行，但是在如今的競爭格局下，中海地產不得不迎難而上。
可供對比的例子是，因中海地產在深圳市場口碑有限，中海地產在深圳拿下深圳灣地塊后，市場甚至一度惋惜不是其競爭對手摘得，市場也對中海地產的產品開發能力能否匹配這宗地塊存在一定的疑慮。
所幸的是，中海地產認識到了不足，也在努力突破。
這幾年，中海在持有型業務的布局上，已有明顯的進步。據中海地產此前披露的數據，2022年，中海地產新增持有型商業物業15個，新增商業運營建筑面積88萬平方米，全年收入達52.6億元，同比增長1.8%；預計2023年還將新增20個商業項目投入運營。
未來，隨著中海地產這些長周期的百億“地王”逐漸養成，它的口碑是否會因此而“翻身”，更值得關注。未來的房地產行業，比拼的絕不僅只是財務管控和“賺錢”能力，這僅是底線。當住房消費回歸居住本身，產品、運營和服務將是房企勝出的根本。
